總裁專欄 —美國商業不動產 投資避險好選擇

自二○一八年開始以來，美國商業不動產表現有成長，根據研究報告，有三個值得關注的城市，分別為洛杉磯、芝加哥以及紐約，這三個二十一世紀的世界級城市，都有明確的發展藍圖。

當然，這三個城市都有相當大量的人口以及相當廣大的腹地，也都受惠於擁有眾多大學畢業生及千禧世代帶來的勞動力。這些城市還有一些共通點：科技產業蓬勃發展、擁有許多美國主要大學、內容豐富的旅遊產業、著名的文化景點，以及完善的交通網絡連接其他地區。

國人相當熟悉的洛杉磯去年在商業不動產交易方面領先全美，交易額達到二百八十億美元，緊接著是紐約和芝加哥，交易額分別為二百三十億美元及一百七十億美元。

就零售業而言，儘管電子商務對實體零售商帶來很大的衝擊，但目前正在轉變，實體店朝向兩極化發展：以價格導向的平價商店與高端精品店。根據勤業眾信消費者研究，過去五年平價與精品零售商的營收分別戲劇化成長三七％與八一％，在過去兩年分別展店達二六三間及一○九間，跌破許多人眼鏡。

受到影響並衰退的，是定位不夠明確，想要通吃所有消費者的業者。在洛杉磯地區，許多零售商場也尋求餐飲業者進駐，因為它們很難受到電子商務的影響。因應了消費習慣改變的零售商場，平均仍有五％至七％的報酬率，仍大有可為。

影響商業不動產的趨勢還有共享工作空間，以及約聘、派遣勞力的興起，預計在二○二七年之前，美國將新增近二千五百萬名約聘、派遣勞工，並占據大部分的美國勞動力。以共享經濟而言，來勢洶洶的企業例如Uber，本身不擁有汽車；Airbnb，本身不擁有房子；WeWork，本身沒有任何不動產。因此，傳統商業不動產屋主也不得不投入資本，提高物業價值，以符合市場需求。

全美的商用不動產市況維持穩健成長，且不畏近期的股市震盪，儘管美國國會通過了一些以稅改法案為手段的刺激措施，但美聯儲卻一直在升息以遏制通貨膨脹，造成股市反應劇烈。不動產較具穩定性，投資收益型商業不動產更能抵禦這類的股債市風險，是在波動中穩健的投資選擇。

(本文已刊登於理財周刊第924期)

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總裁專欄—國際金融動盪 海外不動產可納投資組合

近期國際金融動盪，中美經濟對抗戰持續上演，美國十年期公債殖利率衝破三％，企業償債成本升高，不利股市，投資人繃緊神經。面對無時無刻波動的高風險投資環境，國內游資也苦無去處，投資不動產是值得投資人考慮的選項。

然而，目前國內不動產的投資報酬率相較於鄰近已開發國家仍屬偏低，對於有一定資金實力的投資人而言，投資更成熟經濟體的不動產，例如新加坡、日本，不僅能擁有更優的投報率，也可享受該國經濟成長帶來的利益與好處。

以新加坡而言，當前房市正從四年來的低潮復甦。前幾年的打房政策，政府對開發商實施Qualifying Certificate，規定開發商從購得土地開始，五年內必須完工並將所有單位售出，未售出單位則要求開發商以房價加上購地金額一五％罰款購回。另一方面也對買方實施額外印花稅，同時壓抑了供給與需求。買方需求遞延至二○一七年底開始大量出現，開發速度跟不上，造成價格回升。根據新加坡市區重建局統計，今年第一季私人住宅價格已上漲三．一％，創二○一○年以來最大單季漲幅。國際金融機構預估至年底價格會上漲達一○％，漲勢可能持續至二○二二年，前景相當看好。

而日本房市也顛覆了以往給人「失落的二十年」印象，正在上漲當中，成為海外不動產投資者在亞太地區第二大投資國，僅次澳洲。根據日本經濟新聞調查，二○一七年海外投資人在日本投資的不動產價值達一兆一千億日圓，為二○一六年三倍。近年日本經濟連續成長與東京奧運是最大主因，且日圓一直是國際資金的避風港，許多人注意到日本多處不動產投報率達五％以上，紛紛從北到南投入資金，除了東京、大阪、福岡等人口持續湧入，有商業優勢的巨型城市(Mega City)外，甚至在滑雪勝地北海道的小鎮因為大量外資湧入，也建起每單位售價一億日圓以上的豪華公寓；觀光業旺盛的沖繩地價也上漲二○％。

面對當前投資環境，投資人可考慮將海外不動產納入投資組合，除了分散風險，也有不差的報酬表現。應慎選合作業者，選擇在國內外皆有對應的服務提供者，且溝通管道暢通的業者，以避免成為海外投資孤兒。

(本文已刊登於理財周刊第922期)

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總裁專欄—日本觀光戰略 拯救高齡少子化產業缺口

日本正面臨人口高齡化、少子化，勞動人口減少之下，如何提升經濟表現及國民生產力的問題，以發展觀光客為主的「短期移民」政策將補足GDP缺口。根據「二○一七世界經濟論壇觀光評比」，日本從二○一五年第九名躍升至第四名，也成為該評比中「旅遊經濟成長度」最高的國家。

觀光產業蓬勃發展對日本帶來的經濟影響，可從近幾年房市的上漲明顯看出端倪。日本國土交通省近日公布的二○一八地價公告，東京、大阪、名古屋等三大都市圈，住宅、商業地價平均上漲一．五％，已連續五年上漲，主要原因包括外國遊客大量增加，帶動飯店、商家土地需求提升，以及負利率政策的影響。主要都市地價上漲也使得地方城市的商業地價二十六年來首見上漲，其中「地方四市」：札幌、仙台、廣島、福岡的住、商平均地價漲幅更達四．六％。

更具體的案例，位於北海道的俱知安町，人口僅一萬五千人，近年興起滑雪風氣，當地因有許多滑雪場和度假村而聞名，大量觀光客進入，也帶動當地不動產，二○一八日本住宅地價公告上漲率前三名都在這座小鎮，平均漲幅近三○％。而排行榜的四至九名都位在沖繩，第十名在福岡，都是近年觀光客數量衝高的地區。

首都東京的搶地大戰更激烈，東京二十三區目前只有大型開發商才有能力在此開發，門檻相當高，新建住宅都以豪宅為主。日本不動產業者認為，東京地區土地稀少、新供給不足、價格高昂，資金將流向地方都市，加上建材與人力成本皆上漲，預期地價上漲將會持續。雖然日本人口正在減少，但流動人口和海外新長、短期居民可能會彌補缺口，將成為支持日本不動產市場的新動能。

日本政府從二○一二年起訂定觀光戰略，採放寬簽證、擴大免稅、調整入出國管理機制並擴大航空網絡，以二○二○東京奧運為一個成果檢驗，決心將旅客人數推到高峰，並集思廣益，以觀光之力調節國內產業缺失。台灣觀光產業自有優勢，也有劣勢，政府在制定觀光戰略時，是否還在紙上談兵、建設將來可能淪為蚊子館的設施？應有效善用資源、因應國際環境調整作法，讓觀光再次成為帶動台灣產業的新動能。

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總裁專欄—從日本民泊新法看不動產投資

2020年東京奧運是日本當前最重要的議題，全國上下也對奧運寄予厚望，希望能帶來經濟效益。日本政府也設定外國人觀光客人數要從2017年將近2900萬人，提升到2020年達4000萬人次目標，而根據日本觀光廳報告，直到奧運當年，日本的觀光住宿缺房量大約還有13,000間，缺口不小。

即將在今年6月15日實施的「住宅宿泊事業法（民泊新法）」，規定房東向地方政府登記後，普通住宅也可提供民宿服務，相信可解決部分房源不足的問題，也讓個性較為保守的日本人，在面對處於灰色地帶如Airbnb等共享經濟住宿時，有了可依循的方向。例如該法規範，民泊業者一年的營業天數不可超過180天、若屬於公寓大廈等集體住宅，必須獲得管委會的同意才能經營、不得造成周遭居民生活上的困擾等等。

對於有許多外資的日本不動產市場，民泊新法上路後也帶來新的商機。根據業者統計，2017年外資在日本不動產的投資，已占日本整體投資30%以上，創下十年新高。若單就城市來看，東京跨國投資金額去年排名全球第五，僅次於紐約、倫敦、巴黎、香港。據日本不動產商預估，民泊新法每年將可為日本創造2000億日圓（約台幣540億元）的產值。看準年年上升的觀光客數量，已有不少投資人計畫於日本置產的同時，利用不動產來經營民泊投資，再以民泊天數搭配月租的做法，增加民泊的獲利機會。而有些缺少服務人員的民泊，甚至會與鄰近的旅館業者合作，將鑰匙放置在旅館櫃台，由旅館人員轉交給來民泊住宿的房客，如此一來旅館也可增加收入，民泊經營也更便利，創造出共享經濟的效益。

民泊新法除了能夠紓緩2020年東京奧運觀光人潮帶來的住宿需求，實際上更是一個需要永續經營、培養健全市場的產業。若發揮得宜，不僅僅是帳面上的收益，更能夠降低空屋率、活化老屋資產等等，都是民泊新法可帶來的潛在利益，當然也必須克服觀光發展對當地居民帶來的衝擊。台灣在面對資產閒置、違法日租套房橫行的情況，如何兼顧觀光與都市發展，日本民泊新法是值得我們參考學習的對象。
(本文已刊登於理財周刊第918期)

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美私募基金 搶標台北雙子星

工商時報 蔡惠芳／台北報導

總投資金額達600億元的台北車站特定專用區C1D1土地開發案「台北雙子星」的世紀招標案，台北市政府即將在三月底6度公告招標，各方角力陸續浮上檯面。美國重量級私募基金Bainbridge Investment宣布將揮軍來台，結盟多家美國大咖，計畫攜手美國寶洋集團（Treasure Ocean Group）合組台灣「Taipei Global Parners Group」，參與競標。

據悉，Bainbridge背後的大咖，包括：SONY吃下來的歌倫比亞影業公司（Columbia Pictures）、才被Disney併購的福斯集團（Fox）、美國神秘首富石油和飛機大亨霍華休斯集團（Haward Hughes）、HardRock集團、JP Morgan和麥肯錫等，「含金量」十足。

「台北雙子星」將6度捲土重來，北市府將在本周14日邀集潛在投資人舉辦招商說明會，3月底公告招標，年底決標。由於修改多項招標規定，因此吸引不少本土金控和建商、日本、香港和美國等外資，磨刀霍霍。

據悉，除Bainbridge之外，滿手現金的國揚實業實際負責人侯西峰、富邦金控結盟晶華麗晶飯店集團的團隊、藍天電腦董事長許崑泰所擁有的宏匯集團、金融壽險業及Hongkong Land香港置地集團等，也表態躍躍欲試。

首度登台的Bainbridge董事長兼首席執行官尼克契尼（Nick Chini）表示，Bainbridge將結合AR、AI等跳脫國內傳統商業不動產領域的不動產開發強項，展開土洋較勁，參與競標雙子星。最近等正式公告內容出爐後，將擬結合美國多家大咖 ，聯手競標「台北雙子星」。

Bainbridge Investment來勢洶洶，創辦逾43年，為美國發跡的知名私募基金（PE），名列Forbes 2016年最佳投資顧問機構。目前在手管理的不動產資產規模達320億美元，來自26個全球PE。

美國寶洋集團執行副總裁兼營運長王升原表示，看好「台北雙子星」將成為未來台灣「國門」的發展潛力，寶洋已和Bainbridge合組台灣「Taipei Global Parners Group」台北全球夥伴集團，擬參與競標。美國寶洋集團表示，Bainbridge和寶洋也正在展開另一個中東投資案大計劃，才32歲的阿拉伯王子Muharmmad Salman要在紅海邊、信徒前往麥加朝聖的必經之路，也是首都里亞得之後的第二大城市的吉達，在佔地250平方英哩土地上，打造一個超級城市，至少有250座五星級觀光飯店，擴大機場、興建高鐵，還要用金錢買到所有最高技術，引進AI，引進Disney水上樂園，Health Care，和ABC等新科技和技術。該團隊也希望結合台灣在生技和醫療養生的技術和Knowhow，打進中東市場。

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總裁專欄 - 2018新加坡不動產投資旺旺年

投資新加坡不動產有許多優點，例如政治穩定、經濟逐年成長、無遺產稅、無資本利得稅、租金報酬率可達三％等等。根據PwC資誠全球聯盟組織和城市土地學會(Urban Land Institute)日前發布二○一八年亞太區房地產市場新興趨勢報告，今年是新加坡房市觸底反彈的一年，投資前景排名由去年第二十一名上升至第三名，僅次於雪梨與墨爾本，優於上海、深圳、東京等都市。

二○一八年歲次戊戌，根據民俗家的說法，戊是陽土、高山、高塔，戌是狗，屬土，土旺有利房市，根據新加坡市區重建局的紀錄，近三個狗年的整體房地產價格指數，分別上揚七．四五％、四二．三四％和一○．一八％。在同樣相信風水的新加坡，二○一八為房市旺年，令人期待。

風水並非預測新加坡房市成長的唯一依據。近年在新加坡政府降溫措施之下，整體私人住宅價格下跌，而去年全年上升一．一％，是四年來首次回升，交易漸趨熱絡，綜觀全新加坡市場，分析師認為今年各地區價格普遍將上漲。

以高級私人住宅為主的核心中央區(Core Central Region, CCR)，雖然房價仍低於二○一三年的高點九．五％，但在去年第四季價格上漲一．四％，全年則上揚○．六％，扭轉了二○一六年的一．二％跌幅，顯示該區已有需求出現。由於當前與未來供給有限，高級私人住宅的基本面良好，也被認為是最快速復甦的地區。

一般私人住宅集中的中央區以外地區(Outside Central Region, OCR)，因原本需求強勁，價格也在上漲中，這使得高級私人住宅顯得更具投資價值，對外國買家有相當高的吸引力，高達三分之二的高級私宅買家為永久居民與外國人。隨著私人住宅市場進入利多週期，外國買家將在今年重返市場以從中獲利。分析師預測，未來三年新加坡隨著房屋供給量趨緩與GDP的增長，房價至少有五％的上漲空間。

海外投資須尋找當地信譽良好之業者。新加坡ERA地產公司為當地最大經紀業者之一，且為新加坡上市公司．目前市值將近台幣八十億，旗下有六千多名經紀人員，在台灣、日本、韓國、馬來西亞、泰國、印尼皆有長期合作夥伴，是值得投資人參考的選項。

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投資海外不動產有風險 慎選合法業者有保障

內政部

國人投資海外不動產逐漸普遍，不動產經紀業者也競相推出相關銷售廣告及投資說明會，吸引民眾至海外置產。內政部為規範不動產經紀業銷售海外不動產行為及保障國人購置海外不動產的權益，已依「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等相關規定，於去(105)年12月5日訂頒「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」，具體要求國內不動產經紀業應善盡業務責任，以減少不動產交易糾紛，維護不動產交易安全。

內政部表示，由於不動產交易金額龐大，加上各國國情、不動產法令與權利性質、稅費負擔、貸款限制等與我國不同，交易風險相對提高，常見海外置產風險包括匯率變動、政經局勢的穩定性、權利制度差異、國外開發商穩健度、潛在交易成本、後續租售的機會及不易取得即時資訊等，國人投資海外不動產前，應審慎評估自身風險負擔能力，提前做好危機預防及風險管理。

內政部指出，國內不動產經紀業者，雖銷售海外不動產者，但仍受國內相關法規的規範，於去年12月5日訂頒之「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」，其主要具體內容包含下列五大面向：

一、行銷廣告：經紀業在行銷時，應向消費者出示有權銷售海外不動產的相關證明文件，並應提供中譯本。廣告內容應與事實相符，不得有引人錯誤之表示或表徵。如引用投資報酬率、回本時間、交通時間或空間距離等，應註明數據來源或計算標準，且廣告內容應加註「國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」等警語。

二、重要資訊調查及解說：經紀業於銷售說明會時，應主動提供當地國情、法令、取得不動產產權性質、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件、當地最近三個月或近期成交行情、貸款、匯率等資料及說明，並包括中文製作的不動產說明書。如因國外特殊情形未能依不動產說明書應記載事項記載者，應於「其他重要事項」載明理由並向消費者妥為說明。

三、費用收取及限制：帶看國外不動產時，不得收取帶看費用；如有收取保留看屋權利費用者，因非屬定金性質，於買賣未成交時，應全數退還消費者，不得沒收，且經紀業或經紀人不得收取差價或其他報酬。

四、買賣契約簽訂：經紀業於簽訂契約前，應提供與契約相符之中譯本供消費者審閱；簽約時，應提供契約書內容規範說明，指派不動產經紀人於買賣契約書及不動產說明書簽章，如因當地國家法令有不同規範，亦應於不動產說明書記載說明。

五、其他有關事項：經紀業應提供賣方帳號或付款方式予買方，協調賣方於收到相關款項時開立證明。對於預售屋買賣，應向買方報告預售屋興建情形。經紀業仲介或代銷之不動產發生交易糾紛時，該經紀業應協調買、賣雙方當事人處理，並提供買方必要之法律意見及訴訟協助。

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新加坡私人住宅房價 創4年來首次攀升

鉅亨網
隨著對房地產市場的信心持續增強，新加坡的私人住宅價格，在 2017 年繳出 4 年來的首度房價漲幅，而由於土地成本同時提升，分析師認為，開發商可能會以更高的價格，出售新的房產項目，以反映成本。

根據市區重建局 (URA) 於 2 日發布的預測，10 月份至 12 月份，城市私人住宅價格，季漲 0.7％，與 2017 年第 3 季的漲幅相當，在此之前，受到政府控制房價和經濟成長減緩的影響，價格曾連續 15 季下滑。

PropNex Realty 的執行長 Ismail Gafoor 表示：「預計 2018 年私人住宅市場，將出現正成長和價格上漲，整體上漲約為 6％至 8％。」新加坡的公寓銷售量，在過去一年中大幅成長，未售出戶數減少，造成開發商積極競標政府土地出售案，以補充他們的土地備量。

根據市建局的數據，第 4 季核心中心區的公寓價格上漲了 1.6％，高於上一季的 0.1％成長，新加坡大多數昂貴的房屋都位於此地區，仲量聯行在報告中表示，核心中心地區的目前的物業價格被低估，對投資者來說，具有投資價值。

而這一季，城市外圍的公寓價格上漲 0.2％，而郊區的公寓價格上漲 0.6％，一家股票經紀公司 RHB 表示，由於投資者對房地產的強勁需求，新加坡的大宗房地產交易，達到了十年來的最高水平，RHB 將大宗交易定義為價值超過 1000 萬新加坡元（750 萬美元）的交易。

然而，在私人住宅價格回升的同時，由於新加坡建屋發展局大量興建住宅，政府建案價格持續下跌，根據建屋局數據，去年全年價格下降 1.5％，此外，建屋局預計，2018 年的新供應將達到約 1.7 萬戶。

在新加坡大約 80％的人住在建屋發展局所建造的公寓，私人開發商市佔率則為剩下的 20％。

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亞洲最大「美國商用地產投資國」 新加坡自2012年首次取代中國

國際中心／綜合報導

新加坡2017年成為美國商用房地產最大的亞洲投資國。根據《彭博社》報導，這是該國自2012年以來，首次取代中國。新加坡去年在全球商用地產投資達95億美元（約新台幣2770億），為世界第三，第一和二名則是加拿大和法國。中國買家受到中國監管機構嚴格遏制資本外流影響，在美國商業地產投資從前年的173億降至去年的59億美元，降幅為66%。

新加坡去年在美國房地產市場投資中，新加坡政府投資公司（GIC Pte）所占比重將近3/4，所購資產包括9億8800萬美元的曼哈頓華爾街60號的德意志銀行（Deutsche Bank）美國總部，還有11億美元的學生公寓。紐約不動產研究公司Real Capital Analytics的統計顯示，2016年全球學生公寓投資總額達到164億美元，刷新歷史最高紀錄。

《彭博社》指出，除了新加坡政府投資公司，其他投資者還包括開發商、不動產投資信託、物流公司等。戴德梁行亞太資本市場地區執行董事比亞蘭詹古瑪（Priyaranjan Kumar）表示，「我們預計，新加坡將繼續保持美國地產市場最大亞洲投資來源國的地位」。他認為，資金可能會流向資料中心、學生公寓及物流領域。

不動產公司世邦魏理仕集團（CBRE Group）亞太資本顧問執行董事須琳（Yvonne Siew）預期，今年的趨勢將與去年相似，新加坡機構投資人繼續在海外分散投資，而中國則維持資本管制。

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花園城市--海外投資熱點 新加坡(亞洲瑞士)

花園城市--海外投資熱點 新加坡(亞洲瑞士)

　　是全球最為富裕的國家之一，屬於新興的發達國家，以穩定的政局、廉潔高效的政府而著稱。
　　亞洲重要的金融、服務和航運中心之一。繼紐約、倫敦和香港之後的第四大國際金融中心。工業是經濟發展的主導力量，已成為全球第三大煉油國，以及世界電子工業中心之一。
　　在城市保潔方面成績斐然，故有“花園城市”之美稱。國內生產總值受新元兌美元匯率走強、人口快速增長、賭博和制藥業擴張推動，取得良好的成績。是中國第八大貿易合作夥伴，也是中國以外聚集中國企業最多的國家。
　　全球企業所得稅及個人所得稅最低。無遺產稅，海外資產不征稅，無資本利得稅。社會背景、人口結構、語言環境以及教育制度都有其獨特性。可以感受華人文化、馬來文化及印度文化等多元民族特色。

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